• Objekt- oder Subjektförderung?

Objekt- oder Subjektförderung?

08.08.2019 KATHRIN STRUNK, MSc Business & Economics Ökonomin Volkswirtschaft und Immobilienmarkt beim HEV Schweiz

Wohnkosten – Für die Haushalte der untersten Einkommensklassen wären direkte Wohnzuschüsse hilfreicher als der Bau von Genossenschaftswohnungen. Und für die öffentliche Hand käme dies erst noch günstiger.

Im Durchschnitt sind die Wohnkosten in der Schweiz tragbar. Eine Wohnung kostet im Schnitt 1329 Franken pro Monat. Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) zeigen, dass Schweizer Haushalte im Durchschnitt zwischen 15 und 20 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aufwenden. Allerdings gibt es zwischen den Einkommensklassen grosse Unterschiede. Während die Haushalte im obersten Einkommensfünftel nur gerade 10 Prozent für das Wohnen ausgeben, sind es bei Haushalten im untersten Einkommensfünftel etwa 30 Prozent.

Für 80 Prozent der Haushalte sind die Wohnkosten also unproblematisch. Lediglich das unterste Einkommensfünftel gibt einen sehr hohen Anteil seines Einkommens für das Wohnen aus. Dass es für diese Haushalte wichtig ist, erschwingliche Wohnungen zu haben, ist unbestritten. Um dies zu garantieren, fordern der Mieterverband und die Wohngenossenschaften in der Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen », dass jährlich 10 Prozent der neu gebauten Wohnungen Eigentum gemeinnütziger Wohnbauträger sein müssen. Diese Art der Wohnungsverbilligung wird als Objektförderung bezeichnet (siehe Kasten).

Wer wohnt günstig?

Auch wenn immer wieder das Gegenteil behauptet wird: Man darf bezweifeln, dass in Genossenschaftswohnungen vor allem diejenigen wohnen, die zum unteren Einkommensfünftel gehören. Eine Studie des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) von 2017 hat gezeigt, dass in den gemeinnützigen Wohnliegenschaften der Schweiz 68 Prozent der Bewohner über ein mittleres oder hohes Einkommen verfügen. Die Objektförderung kommt also nicht nur denjenigen zugute, die tatsächlich darauf angewiesen sind. Das ist nicht nur ineffizient, sondern auch ungerecht. Für die Förderung kommen nämlich alle Steuerzahler auf – auch solche mit tiefen Einkommen.

Die Objektförderung führt aber auch zu Marktverzerrungen, da die Wohnungen nicht die tatsächlichen Kosten widerspiegeln. Sie kann auch dazu führen, dass sich private Bauträger aus dem Segment des günstigen Wohnungsbaus zurückziehen. Dabei können auch gewinnorientierte Investoren durchaus günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen, wie eine Studie von 2012 gezeigt hat. Ein weiterer Nachteil der Objektförderung ist die starke zeitliche Verzögerung. Bis eine neue günstige Wohnsiedlung entsteht, vergehen oft Jahre.

Es könnten 900 statt 400 Personen unterstützt werden

Im Rahmen seiner Masterarbeit am CUREM, Center for Urban Real Estate Management, der Universität Zürich hat Niels Lehmann untersucht, wie hoch die Opportunitätskosten der Objektförderung in der Stadt Zürich ausfallen und sie mit den Kosten für die Subjektförderung (siehe Kasten) verglichen. Zu diesem Zweck hat er berechnet, welche Einnahmen die Stadt generieren könnte, wenn sie alle Parzellen zu Marktpreisen abgeben würde, die im Baurecht zu vergünstigten Zinsen an gemeinnützige Bauträger vergeben sind. Die potenziellen Baurechtserträge belaufen sich auf 147 Millionen Franken. So viel könnte die Stadt einnehmen, wenn sie ihr Bauland zu einem jährlichen Zins von 3 Prozent vergeben würde. Wenn man die Haushalte, die nun nicht mehr von der Objektförderung profitieren könnten, durch direkte Mietzuschüsse unterstützte, würde dies 83 Millionen Franken pro Jahr kosten. Damit blieben jährlich netto 63 Millionen Franken übrig, dank derer weitere Haushalte von einer Vergünstigung ihrer Mieten profitieren könnten.

Das Prinzip dieses Vergleichs wird an einem Beispiel eindrücklich dargelegt. Für das «Hornbach-Areal » im Zürcher Seefeld setzt die Stadt in ihrer Investitionsrechnung einen Landwert von 10,7 Millionen Franken ein, was 1100 Franken pro Quadratmeter entspricht. Der Marktwert liegt gemäss Lehmann jedoch bei 12 200 Franken pro Quadratmeter oder 114,9 Millionen Franken für das ganze Grundstück. Umgerechnet auf die 122 Wohnungen auf dem Areal mit etwa 400 Bewohnern ergeben sich daraus Opportunitätskosten von 2400 Franken pro Wohnung. Mit diesem Geld könnte die Stadt die Miete von 900 Stadtbewohnern halbieren, wenn sie das Geld als direkte Zuschüsse ausbezahlen würde.

Die direkte Unterstützung von Haushalten mit Zuschüssen wäre nicht nur effizienter, sondern auch gerechter. Es liesse sich sehr viel genauer steuern, dass nur diejenigen Haushalte Wohngelder erhalten, die auch tatsächlich darauf angewiesen sind.

Objekt- und Subjektförderung

Objektförderung: Förderbeiträge oder Vergünstigungen für Bauträger, die im Anschluss günstigere Wohnkosten an die Mieter weitergeben. Das Bauobjekt wird gefördert, beispielsweise durch einen günstigen Baurechtszins oder ein verbilligtes Darlehen.

Subjektförderung: Die Förderbeiträge werden direkt an die Haushalte ausbezahlt, die damit einen «Zustupf» an die Miete erhalten. Mit dieser Methode ist sichergestellt, dass bedürftige Haushalte direkt Unterstützung erhalten. Es gibt keine Wartelisten etc. Die Gefahr einer «Gettobildung» ist ebenfalls kleiner, da die Haushalte frei wählen, wo sie wohnen.